公摊面积,深圳等地出手!这些公共空间不再计入
2024-05-15

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近一段时间,多个城市推出的楼市新政出现“新风向”,针对住宅用地的计容面积和公摊提出新规。

据报道,2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布,修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等。目前,已办理《商品房预售许可证》的项目或者规划条件核实的建设工程项目,不能更改设计;其他建设项目设计和调整,在主管部门指导下依据新版规则实施。

深圳建筑设计新要求:

减少公摊面积,提高得房率

业内人士分析,修订后,住宅户型设计上,深圳有望出现更多具生活气息、受市民欢迎的大阳台:2024版《深圳市建筑设计规则》增加“计一半面积的阳台进深不超过2.4m,超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前,阳台的进深不能超过2.4m,修订后阳台可以把进深做大,对超过2.4m部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗,修订后进深也由0.6m增加至0.8m。这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈。

过去计入公摊面积的两大部分,将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着修订后,住宅的公摊面积就会减少,得房率将有效提高。

2024版《深圳市建筑设计规则》还进行了“限高”,即新型产业用地(M0)中主导用途的建筑高度不得超过250m,住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。修订后,低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归。

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近日,同属粤港澳大湾区的几个城市都推出了楼市新政。其中,广东佛山市住房和城乡建设局等九部门发布通知提到,鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品,包括新出让的住宅用地,住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%;取消对单个阳台的进深和面积限制等。

广东惠州市自然资源局印发《惠州市区2024—2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》,其中涉及优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则,鼓励企业建设高品质住宅社区等多项内容。相比佛山,惠州新政力度更大。惠州还鼓励建设高品质住宅,利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。

肇庆宣布商品房按套内面积计价宣传销售

4月末,广东肇庆市宣布自5月1日起,商品房按套内面积计价,引起广泛关注,同时也令“取消公摊面积”有关内容成为热议话题。

经济日报评论指出,商品房按套内面积计价是一项积极探索。无论是以建筑面积计算还是以套内使用面积计算,无非是购房单价有所不同,购房者付出的总购房款按照市场行情通常是相对固定的。不过,将商品房改为按套内面积计价并非多此一举,对于提高房屋面积透明度等方面有着积极意义。

从国际上看,房屋面积按套内使用面积计算是通行做法。改进房屋面积计算方式,有助于提高我国工程建设标准与国际通行做法一致性,提高我国标准的国际化水平。

从现实情况看,房屋按建筑面积计价也存在不少问题。“公摊太大,得房率低,不清楚公摊面积的构成”让购房者感到纠结;公摊面积缺少标准,管理混乱,也可能让购房者利益受损。

从这个角度看,房屋改为以套内使用面积计价交易,可以解决住户使用面积不透明的问题,易于住户自行测量,实现“所见即所得”,有利于保护消费者权益。